|
Проблемы, перспективы и альтернативные механизмы |
Под жилищной политикой в данной работе понимается
деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение
граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в
строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания
эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами
жилищной проблемы. Работа не касается непосредственно темы реформирования
жилищно-коммунального хозяйства, хотя в некоторых моментах учитываются вопросы,
тесно связанные с рассматриваемой проблемой.
Ситуация, когда граждане приобретают или строят жилье
за счет собственных средств, в лучшем случае пользуясь государственной
поддержкой в форме налоговой льготы по подоходному налогу, является
преобладающей в настоящих условиях. Вместе с тем достаточно большие средства
направляются государством и муниципалитетами на различные социальные жилищные
программы: льготные бюджетные ссуды и субсидии, социальная очередь на улучшение
жилищных условий, обеспечение жильем некоторых категорий граждан за счет
бюджетных средств. Приоритетным направлением поддержки граждан в решении их
жилищных проблем, в соответствии с государственными программами и нормативными
документами, считается развитие системы ипотечного кредитования, находящейся
пока в зачаточном состоянии.
Целью работы является анализ действующих механизмов жилищной политики в Российской
Федерации, определение их недостатков и предложение альтернативной системы,
которая будет способствовать:
¾ устойчивому развитию
жилищного и жилищно-строительного комплекса страны;
¾ формированию нового сектора
в жилищной сфере, с рыночными принципами отношений между его участниками,
способного стать моделью и необходимым структурным элементом для решения
проблем жилищного хозяйства.
2. Содержание жилищной политики
Активное участие государства
и местного самоуправления в решении проблемы обеспечения граждан жильем
предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и служит реализации
гарантированного права на жилище. Статья 40 Конституции определяет следующие
действия по реализации жилищной политики:
«Органы государственной власти и органы местного
самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для
осуществления права на жилище.
Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».
Преамбула Закона Российской
Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» [1] установила цели федеральной жилищной политики:
¾ обеспечение социальных
гарантий в области жилищных прав граждан;
¾ осуществление
строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного
жилищных фондов;
¾ создание условий для
привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения,
предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и
иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);
¾ развитие частной
собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной
сфере;
¾ развитие конкуренции в
строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных
материалов, изделий и предметов домоустройства.
Закон также определил
следующие основные формы помощи
гражданам, не обеспеченным жильем:
¾ строительство домов
государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для
предоставления жилых помещений по договору [социального] найма;
¾ компенсации (субсидии)
и льготы по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.
С экономической точки зрения
сфера реализации жилищной политики делится на две основные задачи:
1) Развитие жилищного
фонда (решение жилищной проблемы граждан, ввод новых площадей; улучшение
качества жилищного фонда и жилищных условий граждан).
2) Воспроизводство и обеспечение
сохранности жилищного фонда (капитальный ремонт, восстановление и замена
ветхого и аварийного жилья).
3. Обзор механизмов жилищной политики
3.1. Очередь на улучшение жилищных условий
В Советском союзе основной
формой обеспечения граждан жильем была очередь на улучшение жилищных условий. В
основном она была основана на ведомственном принципе предоставления
предприятиями квартир своим работникам, но также существовала очередь при
местных органах власти, для которой строительство жилья финансировалось из
государственного бюджета. На современном этапе ведомственный принцип
практически прекратил свое существование. Лишь немногие предприятия продолжают
строить жилье, при чем, как правило, заканчивая незавершенное строительство.
Основной формой безвозмездного обеспечения граждан жильем стала социальная
очередь на улучшение жилищных условий, формируемая органами местного
самоуправления. Жилищная проблема очередников решается путем предоставления
жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на
условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади.
Всего по Российской
Федерации на начало 2002 г. в очереди стояло 4 857 тыс. семей и
одиноких граждан. Число очередников имеет тенденцию к сокращению (см. таблицу
1), но сокращение в основном происходит за счет «естественной убыли»
(самостоятельное решение жилищной проблемы, получение жилья по другим
государственным программам, непродление участия и т.п.), а не за счет улучшения
жилищных условий очередников. Число улучшивших жилищные условия и их доля в
очереди сокращаются, и на этот фактор приходится не более половины уменьшения
очереди. Максимальный срок продолжительности ожидания в очереди в последние
годы колеблется в районе 20 лет.
Таблица
1
Состояние
очереди на улучшение жилищных условий по Российской Федерации
|
|
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
|
Количество очередников (на
конец года) |
||||
|
Тыс. семей и одиноких
граждан |
6 286 |
5 882 |
5 419 |
4 857 |
|
Доля в общем числе семей и
одиноких граждан, % |
13 |
12 |
11 |
10 |
|
Количество очередников,
улучшивших жилищные условия |
||||
|
Тыс. семей и одиноких
граждан |
344 |
282 |
253 |
242 |
|
Доля в общем числе
очередников, % |
5 |
5 |
4 |
4 |
Госкомстат РФ
3.2. Жилищные субсидии очередникам
Механизм очереди на улучшение
жилищных условий даже в советское время не мог оперативно решать жилищные
проблемы граждан (особенно молодого поколения). При постоянном наращивании
темпов строительства отдельную квартиру каждой семье обещали к 2000 г.
Падение темпов продвижения очереди с рекордных 1-1,2 млн. семей в конце 80-х
гг. до 400-200 тыс. в последние годы поставило вопрос альтернативных вариантов
участия государства в приобретении жилья.
Указ Президента РФ «О
государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» [2] и
принятое во исполнение его Постановление Правительства РФ [3] в 1996 г.
установили, что предоставление безвозмездной субсидии на строительство или
приобретение жилья считается основной формой использования бюджетных средств,
предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Очередникам субсидия может
выделяется из бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований в размере от 5
до 70 % от стоимости жилья в зависимости от времени ожидания в очереди с
момента постановки на учет и отношения месячного дохода на одного члена семьи к
установленному минимальному размеру оплаты труда (см. пример в таблице 2).
Таблица
2
Размер
субсидии от средней стоимости строительства или приобретения жилья, %
|
Отношение месячного дохода
на одного члена семьи к установленному минимальному размеру оплаты труда |
Время ожидания после
постановки на учет по улучшению жилищных условий (полных лет) |
||||||||||||||||
|
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 и более |
||
|
4 и менее |
64 |
66 |
68 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
|
|
5 |
60 |
62 |
64 |
66 |
68 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
|
|
6 |
56 |
58 |
60 |
62 |
64 |
66 |
68 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
|
|
… |
… |
||||||||||||||||
|
19 |
5 |
6 |
8 |
10 |
12 |
14 |
16 |
18 |
20 |
22 |
24 |
26 |
28 |
30 |
32 |
34 |
|
|
20 и более |
5 |
5 |
5 |
6 |
8 |
10 |
12 |
14 |
16 |
18 |
20 |
22 |
24 |
26 |
28 |
30 |
|
Данная схема реально
используется в ряде субъектов РФ, например г. Москве.
Проблема использования
механизма очереди на улучшение жилищных условий связана не только с низкими
темпами ее продвижения и разочарованием населения в его действенности, но и в
том, что до сих пор не существует строгой нормативной базы и четких критериев
определения статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий. Эта задача
поставлена как одно из мероприятий федеральной целевой программы «Жилище» на
2002-2010 гг. [4].
В условиях сокрытия
значительной доли доходов в категорию очередников попадают граждане с высокими
доходами, а при формировании очереди основное значение имеет принцип времени
постановки на учет, а не реальной потребности в улучшении жилищных условий.
3.3. Предоставление жилья льготным категориям граждан
Федеральные
программы
За счет бюджетных средств обеспечение жильем
определенных «льготных» категорий граждан происходит в рамках федеральной
программы «Жилище» на 2002-2010 гг.
Подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты» [4, 5]
По этой подпрограмме за счет
федерального бюджета жильем обеспечиваются следующие граждане и их семьи (по
социальной норме на человека в размере 100 % стоимости):
¾ увольняемые или
уволенные с военной службы, со службы из органов внутренних дел, учреждений и
органов уголовно-исполнительной системы (по достижении предельного возраста, по
состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями) с общей
продолжительностью службы 10 и более лет;
¾ подлежащие переселению
из закрытых военных городков.
За период 1998-2002 гг.
намечалось выдать 210 тыс. сертификатов. На начало 2001 г. выпущено 56,2
тыс. сертификатов. В связи с этим намечается продление сроков реализации
мероприятий данной программы до 2010 года. Объем предусматриваемых расходов на
ее реализацию за счет средств федерального бюджета составляет 103,06 млрд.
рублей, что позволит приобрести 287 тыс. квартир.
Подпрограмма «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации,
подлежащих отселению с комплекса «Байконур» [4, 6]
По этой подпрограмме за счет федерального бюджета и внебюджетных источников жильем обеспечиваются следующие граждане и их семьи, прибывших до 1 января 2002 г. постоянно проживающих в г. Байконур не менее 10 лет:
¾ увольняемые
(уволенные) с работы на комплексе «Байконур» (при выходе на пенсию по возрасту,
ликвидации организации, сокращении штата работников, по состоянию здоровья);
¾ увольняемые
военнослужащие или уволенные с военной службы до 1 января 1999 г. (по
достижении предельного возраста, по состоянию здоровья или в связи с
организационно-штатными мероприятиями), проходившие службу в Вооруженных Силах
РФ на территории космодрома Байконур, с общей продолжительностью службы 10 и
более лет;
¾ уволенные со службы из
органов внутренних дел, уголовно-исполнительной системы (по достижению
предельного возраста, состоянию здоровья или организационно-штатным
мероприятиям), и проходившие службу на территории комплекса «Байконур», с общей
продолжительностью службы 10 лет и более;
¾ вдовы граждан, имевших
право на обеспечение жилыми помещениями в соответствии с программой.
До 2013 г. планируется
приобрести 14 400 квартир (6 487 квартир за счет федерального
бюджета). Объем расходов составит 2388,3 млн. руб. (1919,8 млн. руб. за счет
федерального бюджета).
Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» [4, 7]
Предполагает незначительное
софинансирование из федерального бюджета региональных и муниципальных программ
обеспечения жильем молодых семей (возраст супругов в которых не превышает 30
лет).
Предполагается приобрести
456,2 тыс. квартир, в т.ч. за счет средств федерального бюджета 1,5 тыс.
квартир. Общий объем средств, предусмотренных на реализацию подпрограммы,
составляет 173,4 млрд. руб. Средства федерального бюджета — 536 млн.
рублей. Средства из бюджетов субъектов РФ — не менее 68,8 млрд. рублей, а
также привлечение внебюджетных средств в размере около 104 млрд. рублей (из них
личные средства молодых семей — около 43 млрд. рублей).
При этом по оценке из 10
млн. молодых семей в улучшении жилищных учлови
нуждаются 6 млн. семей.
Подпрограмма «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий
радиационных аварий и катастроф» [4, 8]
Подпрограмма нацелена на
обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета следующих категорий
граждан (исходя из социальной нормы площади с учетом прав на дополнительную
площадь в 100 % размере стоимости):
¾ участвовавшие в
ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС;
¾ эвакуированные
(переселенные) и добровольно выехавшие из населенных пунктов, подвергшихся
радиоактивному загрязнению вследствие аварии на Чернобыльской АЭС;
¾ участвовавшие в
ликвидации последствий аварии на производственном объединении «Маяк» и сбросов
радиоактивных отходов в реку Теча;
¾ эвакуированные
(переселенные) и добровольно выехавшие из населенных пунктов, подвергшихся
радиоактивному загрязнению вследствие аварии на производственном объединении
«Маяк»;
¾ граждане из
подразделений особого риска.
Всего на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий в органах исполнительной власти субъектов РФ и
органах местного самоуправления состоит 30 543 семьи граждан, относящихся
к указанным категориям.
Предполагается приобретение
3,4 тыс. квартир за счет средств федерального бюджета в объеме 1 236,5
млн. руб.
Подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и
аварийного жилищного фонда» [4, 9]
Суммарная площадь ветхого и
аварийного жилья в стране составляет около 50 млн. кв. метров (около 1,8 %
жилищного фонда страны). В этих домах проживает 2 млн. человек. Общая стоимость
переселения граждан из ветхого и аварийного фонда оценивается в 160 млрд. руб.
(хотя нынешняя стоимость такого количества жилья в 3 раза больше).
Программа предполагает
привлечение 32 млрд. руб. (20 % от оцененной потребности) за период ее
действия. Из них средства федерального бюджета — 0,845 млрд. руб.,
региональные и местные бюджеты — 18,355 млрд. руб., средства предприятий и
организаций — 9,415 млрд. руб., кредиты — 3,12 млрд. руб., средства
населения — 0,265 млрд. руб.
Подпрограмма «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в
Российской Федерации» [4]
Объем предусматриваемых
расходов на реализацию подпрограммы за счет средств федерального бюджета
составляет 7 998 млн. рублей, что позволит приобрести 22,2 тыс. руб.
Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и
приравненных к ним местностей [4]
Предполагается приобрести
39,4 тыс. квартир за счет средств федерального бюджета в размере 14,23 млрд.
руб.
Кроме того, будет продолжено
обеспечение жильем иных категорий населения. Объем предусматриваемых расходов
на эти цели за счет средств федерального бюджета составляет 4 396,2 млн.
руб., что позволит приобрести 12,6 тыс. квартир. В том числе для сохранения и
развития научного потенциала России будет оказана государственная поддержка
молодым ученым в решении ими жилищной проблемы.
Эти механизмы являются
продолжением программ, действовавших в 1995-2001 гг., причем ранее принятые
программы не были выполнены (достижение 30 % планируемых результатов по
некоторым категориям было лучшим результатом).
Из общего объема
финансирования из федерального бюджета (131,6 млрд. руб.) львиная доля
направлена на выполнение федеральных обязательств (военнослужащие, работники
органов внутренних дел, работники федеральных предприятий). В финансировании
таких значимых программ, как жилье для молодых семей, ликвидация ветхого и
аварийного фонда, участие федерального бюджета символическое (не превышает 2
млрд. руб.) и основная нагрузка возложена на региональные и муниципальные
бюджеты.
Региональные и муниципальные программы
Субъекты РФ и муниципальные
образования принимают свои специфические (не входящие в перечисленные
федеральные) программы в области жилищной политики. Наиболее распространенные
из них — это обеспечение жильем детей-сирот по достижению ими
совершеннолетия и молодых специалистов государственных и муниципальных органов
и учреждений.
Так, например, в
соответствии с целевой программой
Республики Бурятия «Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без
попечения родителей» [10] предполагается предоставить в 2003-2005 гг.
целевые безвозвратные субсидии из республиканского бюджета указанным категориям
в возрасте от 18 до 23 лет. Субсидии выделяются в размере 50 % при условии
выделения остальной суммы местными бюджетами. Объемы финансирования в размере
76 млн. (республиканский и местные бюджеты) руб. позволит обеспечить жильем
1 046 человек.
Целевая программа Республики Бурятия «Обеспечение жильем молодых
специалистов Республики Бурятия» [11] предполагает участие молодых специалистов в
возрасте до 30 лет, имеющим высшее или среднее специальное образование,
работающие в сельской местности по приглашению руководителей организаций в
связи с острой потребностью в специалистах и заключивших трудовой контракт
сроком на 5 лет. Им выделяется субсидия за счет республиканского бюджета в
размере 40 % стоимости жилья исходя из социальной нормы площади, при
условии выделения 40 % местными бюджетами и 20 % участником программы
или организацией (доли последних двух сторон могут оплачивать
организации-работодатели).
Программа позволит
обеспечить жильем 1580 участников (из них 238 семейных) и требует 108 009
тыс. руб. (43 203 тыс. руб. из республиканского бюджета).
3.4. Ипотечное кредитование в России
Существует несколько схем
ипотечного кредитования [12, 13, 14], сущность которого заключается в
предоставлении кредита на строительство или приобретение жилья под залог этой
недвижимости. Для получения ипотечного кредита требуется хорошая кредитная
история заемщика, первоначальный взнос (в среднем 30 % стоимости жилья) и
страхование как жилья, так и трудоспособности заемщика. Привлекательность
ипотечного кредитования для заемщика состоит в большом сроке кредитования (до
20 лет). Процентная ставка по этим кредитам ниже средней рыночной (3-5 %,
что в среднем на 4 % меньше рыночной), поскольку залог недвижимости
значительно снижает риск, развитая отработанная структура позволяет снижать
накладные издержки и за счет разных форм государственной поддержки. Кроме того,
платежи в погашение кредита и процентов происходят равными суммами, равномерно
распределяя нагрузку. Все это приводит к тому, что в развитых странах до
80 % недвижимости приобретается с помощью ипотечных схем.
Ипотечное кредитование еще в
1996-1997 гг. было признано основной формой обеспечения жильем граждан со
средними доходами, и, соответственно, объектом государственной поддержки. В
1998 г. был принят федеральный закон об ипотеке [15]. Однако до
2001 г. ипотечное кредитование осуществляли исключительно коммерческие
банки за счет привлеченных средств. Это были единичные сделки на срок до 3 лет
под 15-20 % годовых в валюте. Эти условия определялись дороговизной и
краткосрочным характером средств привлекаемых банками. Наиболее активные
участники этого сектора: Сбербанк и АБ «Собинбанк».
Некоторые банки используют
средства иностранных некоммерческих фондов и организаций и могут предоставлять
кредиты на срок до 10 лет под 10-15 % годовых в валюте. Например,
программа банка «ДельтаКредит», в которой участвуют и другие банки,
использующая средства инвестиционного фонда «США-Россия», организаций US AID,
IFC, EBRD, финансируемых из американского бюджета. Не смотря на то, что в
2001 г. кредитный портфель «ДельтаКредита» составляет $24 млн., а заявки
на кредитование $43 млн., даже эти условия открывают доступ к ипотеке лишь
очень обеспеченным гражданам.
Начало участию государства в
ипотечном кредитовании было положено созданием в октябре 1997 г. ОАО
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», уставный капитал которого в
размере 80 млн. руб. полностью находится в федеральной собственности [16]. Но
активную работу агентство начало после смены руководства в 2001 г. и
принятия «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации» [17] с налаживания связей с аналогичными региональными
структурами и заключения договора со Сбербанком о выделении средств агентству
на ипотечное кредитование под сравнительно небольшой процент. За основу в
России принята американская многоуровневая модель ипотечного кредитования. Банк
выдает ипотечный кредит заемщику, регистрирует закладную. Выданные кредиты
банки продают Региональным агентствам ипотечного кредитования (РАИК). При этом
банк возмещает расходы на кредитование и получает комиссионные (5-10 тыс.
руб.). РАИК перепродает кредит федеральному агентству, оставляя за собой
функцию обслуживания погашения кредита заемщиком. За обслуживание РАИК
удерживает часть выплачиваемых ему процентных платежей (2 % из процентной
ставки в 15 % на 2003 г.) [18].
В 2003 г. агентство
нацелено на предоставление кредитов под 15 % годовых в рублях
(18-18,75 % в прошлом году) на срок до 20 лет на территории всех регионов,
с РАИК которых заключены соглашения. Региональные агентства действительно
кредитуют од указанную ставку, но обычный срок кредитования пока не доходит до
10 лет.
Федеральному агентству для
осуществления программы ипотечного кредитования необходимы средства для выкупа
кредитов у РАИК. Если в прошлые годы источником служил кредит Сбербанка, то в
будущем, после принятия соответствующего закона, агентство нацелено на выпуск
ипотечных ценных бумаг, обеспеченных заложенной недвижимостью. Пенсионный фонд
РФ может размещать текущие поступления средств пенсионных накоплений в ценные
бумаги агентства. В рамках подпрограммы «Свой дом» программы «Жилище» [4]
предусматривается направить за счет средств федерального бюджета до 9 млрд.
рублей на предоставление государственных гарантий по заимствованиям агентства в
2002-2010 гг.
В конце апреля 2003 г.,
не дожидаясь принятия федерального закона об ипотечных ценных бумагах,
агентство разместило выпуск гарантированных Минфином собственных купонных
облигаций на сумму 1,07 млрд. рублей под доходность 9,69 % годовых.
Кроме собственно ипотечных
схем существуют примеры использования жилищных сберегательных программ. Схема
строительных ссудосберегательных касс, использовавшаяся Сбербанком и АК
«СБС-АГРО», предполагает предоставление кредита на льготных условиях лишь после
накопления на счету определенной суммы за счет периодических платежей определенного
размера. Суммы взносов используются для кредитования участников, уже накопивших
требуемую сумму, кроме того, они характеризуют стабильность доходов заемщика и
заменяют характеристику его кредитной истории. Подобную схему используют и
застройщики собирая взносы во время строительства и предоставляя рассрочку
после сдачи дома.
В накопительных схемах могут
использоваться муниципальные жилищные облигации (г. Москва, Санкт-Петербург, Саратов,
Ульяновск и др.) сущность которых заключается в возможности постепенно
накапливать средства на приобретение квартиры или первоначальный взнос путем
покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного
количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра).
3.5. Региональные условия ипотечного кредитования
Как уже отмечалось,
региональные ипотечные структуры проводят несколько отличную от стандартов
федерального агентства политику. Они могут использовать средства регионального
и местных бюджетов для льготного кредитования, кроме того, существуют программы
проводимые непосредственно через органы власти или уполномоченные банки,
использующие бюджетные средства для субсидирования процентной ставки. Можно
рассмотреть условия нескольких региональных программ ипотечного кредитования.
г. Санкт-Петербург
Кредитование осуществляет
Северо-западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (первое
региональное агентство, созданное в августе 1998 г.). Кредиты в сумме от
150 до 2 000 тыс. руб. предоставляются на срок 5 или 10 лет. Необходим
первоначальный взнос не менее 30 % стоимости жилья, страхование
приобретаемого имущества, риска утраты трудоспособности и права собственности
на имущество, стабильный источник дохода и непрерывный трудовой стаж 2 года.
Ежемесячные выплаты не должны превышать 35 % от совокупного семейного
дохода [19].
Республика Бурятия
Кредитование осуществляет
республиканское ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по ставке
15 % годовых на срок до 3 лет. В 2003 году в республиканском бюджете
предусмотрено 13,75 млн. руб. на субсидирование части процентной ставки и части
стоимости жилья по ипотечным кредитам [20].
Кемеровская область
Кредитование осуществляет
Фонд развития строительства Кемеровской области. Срок кредитования до 10 лет
под процентную ставку 6 % — для работников бюджетной сферы,
12 % — для иных категорий граждан. Первоначальный взнос 20 %,
еще 30 % в течение строительства [21].
г. Уфа
Кредитование осуществляет
Уфимское городское агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кредит на
срок 10-15 лет предоставляется по ставке 8 % годовых за счет средств
городской администрации. Первоначальный взнос 30-50 % [22].
Оренбургская область
Кредитование осуществляет
ОАО «Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация» совместно с Оренбургским
ипотечным коммерческим банком «Русь». В 1999 г. из областного бюджета было
выделено 23 млн. руб. на ипотечное кредитование, в 2000 г. — 35 млн.,
еще 20 млн. было привлечено из внебюджетных источников [23].
Саратовская область
Кредитование осуществляет
ГУП «Дирекция целевых программ». В июне 2000 года областное правительство на
проведение пилотного проекта выделило 5 млн. руб. [23].
г. Саратов
Разработана программа
«Эффект», предоставляющая кредит на срок от 2 до 7 лет под 7-10 % годовых
на сумму, не превышающую 10-15% от стоимости приобретаемой квартиры [23].
г. Рязань
В 1999 году из средств
городского бюджета было предоставлено ипотечных кредитов и займов на 3 215
тыс. руб. Средний размер кредита составил 37 тыс. руб. В 2000 году принято 437
заявлений, средний размер кредита — 52 тыс. руб. [23].
Московская область
В 14 городах созданы
ипотечные жилищно-строительные (жилищные) и кредитные потребительские
кооперативы. Всего за 2002-2003 годы планируется реализовать по ипотечной схеме
1 400 квартир общей площадью 75,6 тыс. кв.м. жилья (всего в области
ежегодно строится около 2,5 млн. кв. метров жилья) [23].
Новосибирская область
Районные администрации
осуществляют кредитование строительства и приобретения жилья преимущественно в
сельской местности, за счет кредитов банков под гарантии администрации области.
Кредит предоставляется на срок до 5 лет, под ставку рефинансирования. Заемщик
уплачивает только 5 % годовых, разница покрывается из областного бюджета.
Сумма кредита: 120 тыс. руб. для сельских поселений, 200 тыс. руб. для городов
и районных поселков, 300 тыс. руб. для г. Новосибирска. Первоначальный
взнос не менее 20 %. Сумма ежемесячного платежа должна составлять не более
50 % ежемесячного совокупного дохода семьи. В 2003 г. планируется
привлечение средств банков в размере 390 млн. руб. [24].
4. Проблемы жилищного сектора и жилищной политики
4.1. Состояние жилищного сектора и взятые государством обязательства
Состояние жилищного фонда и
обслуживающей его коммунальной инфраструктуры является одним из решающих
факторов жилищной политики. Как уже отмечалось, воспроизводство и обеспечение
сохранности жилищного фонда является одной из ее задач и влияет на
обеспеченность населения жильем, по крайней мере, в долгосрочной перспективе.
Одна из основных проблем
жилищного и коммунального хозяйства — это капитальный ремонт. Даже в
Советском Союзе темп капитального ремонта отставал от необходимого, и дома
полвека не видевшие капитального ремонта были нередкостью. Еще с 80-х годов
наблюдается тенденция снижения объемов капремонта. С 43 832 тыс. кв.м. в
1985 г. объемы сократились до 4 780 тыс. кв.м. в 2001 г. Все эти
факторы привели к тому, что накопленный износ жилищного фонда доходит до 50 %,
а коммунальной инфраструктуры превосходит 60 %. Учитывая, что капитальный
ремонт по нормативам происходит раз в 20-25 лет, большой накопленный износ
означает «задолженность» в 2-3 капитальных ремонта. И понятно, что средств на
проведение этих объемов восстановительных работ, нет.
По практике гражданского
законодательства, обязанность производить капитальный ремонт возложена на
собственника помещения [25. — ст.681]. Накопленный износ
государственного и муниципального жилищного фонда, таким образом, должен восстанавливаться
за счет средств соответствующих бюджетов (поскольку необходимые средства на
капитальный ремонт не были накоплены из платежей жильцов за прошедшие 20-25
лет). Затраты на капитальный ремонт приватизированного жилья, доля которого
доходит до 50 %, должны нести соответствующие собственники. Но в
соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
[26] на государство и муниципалитеты как бывших наймодателей жилых помещений
возложена обязанность производить капитальный ремонт домов, требовавших
капитального ремонта до приватизации (статья 16).
Ситуация продолжает
ухудшаться, поскольку тарифы коммунальных платежей не включают необходимых
затрат на капитальный ремонт. В некоторых регионах эта статья вообще
отсутствует в тарифе, в других предусмотрена явно в недостаточном размере.
Например, в г. Новосибирске тариф на капитальный ремонт составляет 0,5
руб. на кв.м., и за 20-25 лет не удастся накопить сумму на ремонт 1 кв.м.
стоимостью 14-16 тыс. руб. (стоимость капитального ремонта дома может
составлять до 20 % его стоимости). Даже с учетом инвестирования сумм,
собираемых на капитальный ремонт необходимо повышение тарифа на эти цели
минимум в 10 раз.
Причем, хотя программа
реформирования жилищно-коммунального хозяйства предусматривает доведение
тарифов на отопление, содержание, водоснабжение и т.п. до100 %, но, по
сложившейся практике, затрат на капитальный ремонт эта мера не касается.
Недавние изменения в законе «Об основах федеральной политики» [27] установили,
что «порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается
Правительством РФ в соответствии с федеральным законом» (статья 15.1). Но
указанные закон и постановление еще не приняты.
Другая проблема в жилищном
сектора — это уже пришедшее в ветхое и аварийное состояние жилье (в т.ч. и
по причине длительного отсутствия капитального ремонта). Как уже отмечалось, в
этом состоянии находится около 50 млн. кв.м. жилья или 1,8 % жилищного
фонда страны. Поскольку основную массу жилья составляет сравнительно новые
здания (построенное в последние 40-50 лет), темп увеличения ветхого фонда не
велик и проблема состоит в накопленном фонде старых домов (при равномерном
распределении домов по возрасту ежегодный темп прироста ветхого фонда был бы
0,5-1 % от всего жилья). Но панельные дома, составлявшие основную часть
вводимого жилья 30-50 лет назад, обладают довольно небольшим сроком
эксплуатации — от 60 до максимум 100 лет (в Москве дома этой серии уже
сносят). То есть, в ближайшие 10-20 лет следует ожидать резкого роста темпов
перехода жилья в ветхий фонд.
Государство гарантирует
гражданам, проживающим в жилом помещении, не отвечающем установленным
санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого
помещения, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации
(статьи 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР [28]). Большинство граждан, проживающих
в ветхом и аварийном жилищном фонде в настоящее время не способно
самостоятельно приобрести новое жилье, и восстановление государственного и муниципального
социального жилого фонда необходимо для обеспечения такого же объема социальных
гарантий.
Кроме того, государство
берет на себя обязанность восстановления приватизированного ветхого жилья,
поскольку до недавнего времени государство являлось основным собственником
жилищного фонда и не обеспечивало надлежащей системы эксплуатации и
восстановления [9].
Расходы по восстановлению
ветхого и аварийного жилья возложены в основном на региональные и муниципальные
бюджеты (18 млрд. руб. из 32 предусмотренных программой переселения на
2002-2010 гг. при федеральном участии в 845 млн. руб.) [9]. В 2002 г.
федеральный бюджет осуществлял финансирование в предусмотренных программой
объемах — 65 млн. руб., но в 2003 г. резко увеличил запланированные
расходы до 1 333 млн. руб. (вместо 95 млн. руб. по программе). Но хотя
федеральный центр увеличил свое участие в решении проблемы (доходы бюджета
позволяют ему пойти на такое незначительное в общем объеме увеличение), многие
субъекты федерации заложили в бюджет значительно меньшие суммы, чем
предусмотрено программой.
4.2. Проблемы и перспективы жилищной политики
Из всего вышесказанного,
можно сформулировать основную проблему, с которой предстоит столкнуться
государству при реализации жилищной политики в ближайшие десятилетия. Это
потребность в большом объеме капитального ремонта и замене быстро ветшающего
жилого фонда, поскольку обязанности провести этот объем работ взяло на себя
государство.
Если добавить к этому
обязательства по продвижению очереди на улучшение жилищных условий и
обеспечению жильем некоторых категорий граждан, становится понятным, что
выполнение этих обязательств на стабильной и гарантированной основе невозможно.
Восстановление только накопленного на сегодняшний день ветхого и аварийного
жилого фонда может потребовать до 400-500 млрд. руб., капитальный ремонт
коммунальной инфраструктуры — 510 млрд. руб., а ликвидация очереди на
жилье до 1 500-2 000 млрд. руб. (исходя из средней о
России цены 1 кв.м. на начало 2003 г. в 9 650 руб.). Поскольку эти
суммы сопоставимы с годовым консолидированным бюджетом страны, а расходы на
жилищное строительство не входят в разряд первоочередных расходов бюджета,
стабильно функционирующей системы воспроизводства жилищного фонда на бюджетной
основе построить не удастся.
Логичным было бы возложить
значительную часть этой нагрузки на самих проживающих ходе дальнейшей реформы системы оплаты жилья. Такие планы уже
существуют в виде увеличения составляющей затрат на капитальный ремонт и восстановление
жилья в тарифе и внесение в него инвестиционной составляющей [29]. Однако плата
за капитальный ремонт (в значительной части), восстановление жилья и
инвестиционная составляющая в виде платы за найм жилого помещения могут входить
в тариф только для нанимателя; собственники приватизированного жилья не
оплачивают эти компоненты тарифа (до 50 % жилья уже приватизировано).
Сохраняющаяся возможность бесплатной приватизации жилья позволят уйти от уплаты
этих компонентов, при достаточном стимуле в виде их резкого роста, и оставшихся
нанимателей государственного и муниципального жилья.
Более того, существующая
система отношений в жилищном секторе делает невозможным появление системы
воспроизводства жилищного фонда, основанного на рыночных принципах
самофинансирования (за счет платежей и накоплений собственников). Обязательства
государства по капитальному ремонту, требовавшемуся до приватизации, по
переселению из приватизированного ветхого фонда, возможность деприватизации по
заявлению жильца [26. — ст.9.1] — все это
делает приватизированное жилье «квазичастным». У его владельцев нет стимулов
самим заботиться о капитальном ремонте и восстановлении жилья. Собственно
частным жильем является приобретенное гражданами в последние 10 лет, на которое
не должны распространяться перечисленные выше обязательства государства, и
воспроизводство которого должно происходить за счет средств владельцев. Но даже
в этом секторе на воспроизводство жилья могут потребоваться средства
государства, поскольку значительная его часть может попадать в разряд
социального, занимаемого гражданами, неимеющими достаточных средств даже на его
содержание.
Таким образом, два основных
аспекта существующей системы отношений в жилищном секторе: 1) обязательства
государства по переселению из ветхого жилья и ликвидации «задолженности» по
капитальному ремонту (для неприватизированного и приватизированного жилья); 2)
возможность приватизации и деприватизации жилья, для чего достаточно лишь
заявления владельца — делают использование бюджетных средств для
воспроизводства жилищного фонда практически безальтернативным. Попытка ослабить
это бремя, частичным отступлением от этих обязательств не удастся. Например,
увеличение тарифа на капитальный ремонт и платы за найм для нанимателей
приведет к ускоренной приватизации, а отмена гарантий по переселению из ветхого
приватизированного фонда — к деприватизации жилья. Отмена возможностей
приватизации и деприватизации для пресечения этих тенденций будет социально
несправедливо для той или иной категории жильцов. Отказ на официальном
государственном уровне от обязательств по капитальному ремонту и переселению из
ветхого фонда маловероятен, из-за значительных отрицательных социальных
последствий.
С учетом неподъемности
требуемых средств для бюджетов, можно предположить, что наиболее вероятным
сценарием реализации жилищной политики будет решение за счет имеющихся средств
наиболее острых проблем по наиболее критическим объектам с сохранением
тенденции к деградации государственного и муниципального, а также
«квазичастного», приватизированного жилищного сектора.
Тем более что бюджетный
механизм решения проблемы воспроизводства жилья связан с дискредитировавшим
себя в глазах населения непрозрачным и коррупционным механизмом очереди на
улучшение жилищных условий.
Проблема усугубляется и
фактическим отсутствием действительно социального жилья (дешевого по причине
малой престижности и структурно отделенного от остального жилого фонда). В
настоящий момент субсидируется практически любое жилье, а за счет бюджетов
предоставляется жилье в тех же домах, в которых остальные жильцы приобретали
его за собственные средства. Структурная невыделенность социального жилья не
позволяет проводить разную жилищную политику в отношении разных классов жилья.
4.3. Перспективы ипотечного кредитования
Обозначенные выше проблемы и
перспективы традиционной жилищной политики свидетельствуют о том, что население
будет в меньшей степени рассчитывать на ее механизмы, не смотря на формальное
существование государственных гарантий.
В этих условиях становятся
все более актуальны новые механизмы самостоятельного обеспечения жильем
населения, в особенности позволяющая избежать длительного накопления средств
ипотека. О всех достоинствах ипотеки говорилось ранее, рассмотрим теперь ее
недостатки в условиях современной России.
Прежде всего, это
первоначальный взнос (30-20 %), который в сумме представляет значительный
размер. Необходимость накопления значительной суммы денег для подключения к
ипотечной программы затягивает поучение жилья на 3-6 лет (треть от периода
ипотечного кредита). Поэтому в значительной мере ипотечные схемы лишают
проблему увеличения площади жилья (когда первоначальный взнос покрывается
стоимостью старой квартиры), а не приобретение жилья молодым семьям, жильцам
ветхого и аварийного жилого фонда.
Вторая проблема связана с
размером платы за кредит. Неразвитость кредитной системы и повышенные риски
приводят к тому, что даже в валюте ставка процента по негосударственным
ипотечным программам составляет 10-15 % годовых (при 3-5 % в развитых
странах). Но экономический прогресс последних лет и деятельность Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию позволили снизить процентные ставки и по
ипотечным программ агентства составляет 15 % годовых в рублях. С учетом
оценки инфляции на 2003 г. в 12 %, реальная процентная ставка
составляет 2,7 %, что сравнимо с реальной ставкой в развитых странах.
Но первая часть проблемы
заключается в том, что ставка кредита постоянна в течении всего срока кредита,
а по прогнозам в ближайшие 5-7 лет ожидается снижение инфляции до 5-3 % в
год. Это в свою очередь приведет к росту реальной ставки до 9,5-11,7 %
годовых. То есть, в будущем процентная нагрузка на заемщиков увеличиться.
Возможности снижения ставки процента до величины, учитывающей среднюю инфляцию
за период кредитования нет, поскольку точность прогнозов инфляции не очень
велика и привлечь средства для ипотечного кредитования по такой ставке не
удастся (потребуется субсидирование заемщиков в первые годы).
Другая часть проблемы
процентной ставки связана с тем, что существующая практика учета инфляции при
кредитовании приводит к переносу значительной части долговой нагрузки в начало
периода кредитования.
Влияние инфляции при
кредитовании состоит в обесценении как процентных платежей, так и основной
суммы долга. Обесценение компенсируется повышением процентной ставки. Поскольку
именно реальная ставка определяет сложившуюся на рынке доходность кредитной
деятельности, общепринятой практикой является индексация желаемой реальной
ставки на темп инфляции для определения ставки, по которой денежные средства
будут предложены заемщикам:
, где (1)
i — номинальная ставка
процента;
r — реальная ставка
процента;
h — темп инфляции.
Однако, при такой системе учета инфляции, компенсация обесценения основной суммы долга выплачивается заемщиком при уплате процентных платежей, а не при выплате основной суммы долга. Именно это приводит к значительному переносу нагрузки по обслуживанию долга на начальный период кредитования (когда выплачивается процентные платежи, а не сумма долга).
Размер прироста выплат 
для года n, по сравнению с
безинфляционным вариантом можно рассчитать по формуле:
,
где (2)
, 
— выплаты в году n (0 — вариант без инфляции,
1 — вариант с инфляцией;
—
выплаты основной суммы долга в году n;
— долг на начало года n.
Пример расчетов прироста
выплат по ипотечному кредиту сроком 10 лет при реальной ставке процента в
5 % для разных темпов инфляции представлен в таблице 2.
Таблица
3
Расчет
прироста выплат, в процентах от основной суммы долга
|
Год |
Инфляция, % в год |
||||||||||
|
3% |
4% |
5% |
6% |
8% |
10% |
12% |
16% |
20% |
30% |
50% |
|
|
1 |
+1,6 |
+2,2 |
+2,7 |
+3,3 |
+4,4 |
+5,5 |
+6,6 |
+8,9 |
+11,1 |
+16,4 |
+25,8 |
|
2 |
+1,2 |
+1,6 |
+2,0 |
+2,4 |
+3,1 |
+3,8 |
+4,5 |
+5,9 |
+7,1 |
+9,7 |
+12,9 |
|
3 |
+0,8 |
+1,0 |
+1,3 |
+1,5 |
+1,9 |
+2,3 |
+2,7 |
+3,3 |
+3,8 |
+4,4 |
+4,3 |
|
4 |
+0,4 |
+0,5 |
+0,6 |
+0,7 |
+0,8 |
+0,9 |
+1,0 |
+1,0 |
+1,0 |
+0,4 |
-1,5 |
|
5 |
0,0 |
0,0 |
-0,1 |
-0,1 |
-0,2 |
-0,3 |
-0,5 |
-0,9 |
-1,4 |
-2,7 |
-5,3 |
|
6 |
-0,4 |
-0,5 |
-0,7 |
-0,8 |
-1,2 |
-1,5 |
-1,8 |
-2,6 |
-3,3 |
-5,0 |
-7,8 |
|
7 |
-0,8 |
-1,0 |
-1,3 |
-1,5 |
-2,0 |
-2,5 |
-3,0 |
-4,0 |
-4,9 |
-6,9 |
-9,5 |
|
8 |
-1,1 |
-1,5 |
-1,8 |
-2,2 |
-2,8 |
-3,5 |
-4,1 |
-5,2 |
-6,2 |
-8,3 |
-10,7 |
|
9 |
-1,5 |
-1,9 |
-2,3 |
-2,8 |
-3,6 |
-4,3 |
-5,0 |
-6,3 |
-7,4 |
-9,3 |
-11,4 |
|
10 |
-1,8 |
-2,3 |
-2,9 |
-3,3 |
-4,3 |
-5,1 |
-5,9 |
-7,2 |
-8,3 |
-10,2 |
-11,9 |
В российских условиях, когда
только для снижения инфляции до 5-3 % требуется 5-7 лет, этот фактор будет
увеличивать долговую нагрузку в первые годы ипотечного кредита, довольно
значительно ухудшая условия кредита для заемщика.
Третья проблема связана с невозможностью достичь на сегодняшний день 15-20-летнего срока кредитования. Прежде всего, это связано с недостатком на кредитном рынке долгосрочных средств и отсутствием механизма перевода краткосрочных сбережений в долгосрочные кредиты. В условиях недостатка кредитных ресурсов при отборе заемщиков предпочтение отдается предложившим наименьшие сроки кредитования. Поэтому в значительной степени региональные ипотечные программы обслуживают граждан, уже имеющих значительные накопления и которым для приобретения жилья не хватает небольшой суммы, которую затем можно выплатить в течение небольшого срока.
Все перечисленные проблемы
приводят к тому, что от ипотечного кредитования отсекается большинство имеющих
потребность в жилье. Короткий срок кредита, первоначальный взнос и высокий
процент делают размер выплат по кредиту слишком высоким по сравнению с уровнем
доходов большинства граждан. Для 15 % годовых по кредиту годовые выплаты
составляют 44 % от суммы кредита в год при сроке в 3 года,
30 % — при 5 годах, 20 % — при 10 годах, 17 % —
при 15 годах и 16 % — при 20 годах. Ипотека лишь несколько ускоряет
приобретение жилья для граждан, уже имеющих квартиры или большие накопления.
С целью облегчения условий
кредитования для заемщика в некоторых регионах используется практика снижения
процентной ставки за счет бюджетных средств до 5-8 %. Эта мера может в 2-3
раза снизить нагрузку на заемщика. Но подобная практика требует либо
кредитования исключительно за счет бюджетных средств или субсидирования
банковской ставки процента за счет этих средств. Сомнительная эффективность
подобных мер заключается в потребности в значительном объеме бюджетных средств,
притом, что спрос на ипотечные кредиты, как правило, превышает предложение и
при ставке в 15 % (т.е. субсидирование ставки практически не расширяет
спрос). Можно привести пример Новосибирской области, где в 2003 г.
планируется привлечь 390 млн. руб. банковских кредитов под ставку
рефинансирования (18 %) и предоставлять за счет этих средств ипотечные
кредиты на 5 лет под 5 % годовых. Субсидирование ставки потребует 50 млн.
руб. бюджетных средств ежегодно, или 250 млн. руб. за 5 лет действия кредитов
(что сопоставимо со всей суммой кредитов). В то же время в республике Бурятия с
в 3 раза меньшим населением и значительно меньшими доходами планируется
удовлетворить спрос на ипотечные кредиты в объеме более 40 млн. руб. под
15 % годовых, при этом спрос превышает предложение.
5. Альтернативный механизм жилищной политики
5.1. Понятие и действующие системы коммерческого найма жилья
Обозначенные выше проблемы
жилищной политики можно попытаться решить с помощью альтернативного действующим
механизма. Новый механизм должен обеспечивать снижение нагрузки по выплатам для
получающих жилье и одновременно устойчивость развития жилищного комплекса, т.е.
формирование системы воспроизводства и развития жилищного сектора на принципах
самофинансирования.
В настоящих условиях таким
механизмам может стать коммерческий найм жилья. По строгой формулировке коммерческий найм представляет собой
предоставление собственником жилья в пользование нанимателю за плату,
определяемую на рыночных принципах, т.е. равновесием спроса на эту услугу и ее
предложением. В российской практике коммерческим наймом могут называться
условия с платой, значимо большей, чем за социальный найм. При этом под платой
понимается лишь часть тарифа, в которую входят затраты на капитальный ремонт и
восстановление жилья и плата за найм (доход собственника); плата за
коммунальные услуги, даже если она сначала перечисляться нанимателем
собственнику жилья, идет в конечном итоге на оплату услуг коммунальных
организаций.
В Гражданском кодексе РФ
[25. — гл.35] коммерческий найм называется просто наймом, в отличие от
социального найма, а в законе «Об основах федеральной жилищной политики» —
арендой.
Коммерческий найм не
является чем-то совершенно новым для жилищного сектора страны. Фактически он
уже является альтернативой государственным механизмам жилищной политики.
Граждане, очередь на улучшение жилищных условий которых еще не подошла, или
неимеющие достаточных накоплений и доходов для участия в ипотечных программах,
вынуждены снимать жилье у частных владельцев или нанимателей социального жилья
(условно назовем это индивидуальным коммерческим наймом). Плата за найм такого
жилья (25-95 руб. за 1 кв.м. без коммунальных услуг) доступна значительному числу
семей, нуждающихся в жилье, и по приблизительным оценкам до 3-5 %
жилищного фонда городов сдается владельцами и нанимателями на этих условиях.
Однако, хотя индивидуальный коммерческий найм несколько компенсирует
недееспособность действующих механизмов жилищной политики, эта система не
обеспечивает стабильного развития жилищного сектора. Доходы от найма тратятся,
как правило, на потребление, а не воспроизводство и развития жилья, тем более
что эти обязанности взяло на себя государство. Но, как будет показано ниже, эту
задачу может выполнять коммерческий найм государственного и муниципального
жилья.
Коммерческий найм
государственного и муниципального жилья предусмотрен статьей 17 закона «Об
основах федеральной жилищной политики» [27] с единственным ограничением,
требующим решения органов власти о доле государственного и муниципального
жилищного фонда, предоставляемого по договору коммерческого найма. Существует
практика использования этого механизма, например, в г. Новосибирске
муниципальное жилье предоставляется в коммерческий найм на срок до 1 года за
плату, кратную плате за социальный найм (в 2003 г. — 0,36 руб. за 1
кв.м.) [30]. Коэффициент кратности равен:
1 — для граждан,
имеющих право на (вне)первоочередное предоставление жилья и среднемесячный
доход на члена семьи менее 2-х прожиточных минимумов;
5 (1,8 руб. за 1
кв.м.) — для граждан, имеющих право на (вне)первоочередное предоставление
жилья и среднемесячный доход на члена семьи от 2 до 4 прожиточных минимумов;
20 (7,2 руб. за 1
кв.м.) — для иных граждан.
На этих условиях подлежало
распределению 30 квартир в 2002 г. и 50 квартир в 2003 г. [31, 32].
Как видно, даже максимальные ставки платы за найм намного меньше рыночных
(для г. Новосибирска — более 90 руб.) и эта система не может дать
значительных ресурсов для воспроизводства и развития жилищного сектора.
5.2. Принципы и преимущества коммерческого найма жилья
Суть предложения состоит в
создании государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на
условиях коммерческого найма за плату, равную рыночной цене на эту услугу
(плате за найм при индивидуальном коммерческом найме). В этом случае,
поступающие от нанимателя платежи будут покрывать следующие составляющие:
1) 100 % тарифа за
коммунальные услуги;
2) затраты на капитальный
ремонт и инвестиционную составляющую коммунальной инфраструктуры;
3) затраты на
капитальные ремонт жилья;
4) затраты на
восстановление жилья после завершения срока эксплуатации;
5) доход на вложенный
капитал собственника жилья.
Известны размер затрат на коммунальные услуги за 1
кв.м. (исходя из 18 кв.м. на человека), доля оплаты коммунальных услуг
населением (государство и муниципалитеты несут дополнительные затраты на
субсидирование) стоимость 1 кв.м. жилья, плату за коммерческий найм. Можно принять
требуемые затраты на капитальный ремонт и инвестиционную составляющую
коммунальной инфраструктуры за 25 % от затрат на коммунальные услуги
(рассчитано на основе примерной восстановительной стоимости, 25 летнего срока
службы, и при условии инвестирования накоплений на капремонт под 4 %
годовых); затраты на капитальный ремонт жилья в размере 0,5 % в год от
стоимости жилья (из 25-летнего периода капитального ремонта, стоимости ремонта
в размере 20 % от стоимости жилья, и при условии инвестирования накоплений
на капремонт под 4 % годовых); затраты на восстановление жилья в размере в
размере 0,081 % в год от стоимости жилья (при сроке эксплуатации жилья в
100 лет, и при условии инвестирования накоплений на восстановление под 4 %
годовых). На основе имеющихся данных можно вычислить доходность на вложенный
капитал. Пример расчета для городов Новосибирск и Улан-Удэ приведен в таблице
4.
Таблица
4
Расчет
доходности коммерческого найма жилья
|
|
|
Расчет |
г. Новосибирск |
г. Улан-Удэ |
|
Средняя стоимость нового
жилья, руб. |
1 |
– |
15 000 |
10 000 |
|
Средние коммунальные
платежи, руб. на 1 кв.м. в месяц |
2 |
– |
15 |
18,9 |
|
Уровень оплаты
коммунальных услуг населением, % |
3 |
– |
0,7 |
0,9 |
|
Плата за коммерческий найм
2-комнатной квартиры (42 м.кв.), руб. в месяц |
4 |
– |
5 000-5 500 |
2 500-3 000 |
|
Плата за коммерческий найм
(без коммунальных платежей), руб. на 1 кв.м. в месяц |
5 |
с.4/42-с.2/с.3 |
98-110 |
39-50 |
|
Капремонт и инвестиции коммунальной
инфраструктуры, руб. на 1 м.кв. в месяц |
6 |
с.2/с.3´25% |
5,35 |
5,25 |
|
Капитальный ремонт жилья,
руб. на 1 кв.м. в месяц |
7 |
с.1/(0,5%´12) |
6,25 |
4,16 |
|
Восстановление жилья, руб.
на 1 кв.м. в месяц |
8 |
с.1/(0,081%´12) |
1 |
0,675 |
|
Доход собственника, руб.
на 1 кв.м. в месяц |
9 |
с.5-с.6-с.7-с.8 |
85,4-97,4 |
29-40 |
|
Доходность на вложенный
капитал, % годовых |
10 |
с.9´12,22/с.1 |
7-8 |
3,5-4,9 |
Механизм коммерческого найма
допускает возможность выкупа жилья. Возможен постепенный выкуп жилья долями
(квадратными метрами) по текущей на момент выкупа стоимости жилья. В этом
случае с выкупленной площади не взимается плата в доход собственника, плата на
восстановление жилья и часть платы за капитальный ремонт, приходящаяся на
внутриквартирное имущество. Кроме того, при выкупе в пользу жильца учитываются
уже накопленные суммы на восстановление и капитальный ремонт внутриквартирного
имущества (выкупная сумма уменьшается на накопленные суммы). Все это приведет к
экономии жильца в случае выкупа в размере 5-8,5 % реальных годовых на
вложенную в выкуп сумму. Это, несомненно, будет стимулировать выкуп,
обеспечивая дополнительный приток средств для государства и муниципалитетов на
жилищное строительство.
Новый механизм жилищной
политики обладает целым рядом преимуществ:
Для государства и
муниципалитетов:
1) За счет платежей
нанимателя покрывается 100 % затрат на коммунальные услуги, нет необходимости
расходовать бюджетные средства на субсидирование.
2) Структура оплаты
позволяет полностью финансировать капитальный ремонт коммунальной
инфраструктуры и жилья и расходы на восстановление жилья после прекращения
эксплуатации без использования бюджетных средств. За счет этого воспроизводство
жилья для коммерческого найма будет производится сразу по необходимости, что
обеспечит высокое качество этого жилья.
3) Доход государства и
муниципалитетов от жилья для коммерческого найма позволяет финансировать новое
строительство. Это позволит экспоненциально увеличивать современный жилой фонд
с темпом, равным доходности на вложенный капитал, даже без новых бюджетных
инвестиций.
4) Система
стимулирования молодых специалистов для работы в государственном и муниципальном
секторах экономики может быть основана на предоставлении им жилья в
коммерческий найм с субсидированием его оплаты. В случае ухода специалиста в
частный сектор, субсидирование прекращается и специалист платит полную
стоимость найма. Такая система позволит лучше гарантировать закрепление
специалиста, чем субсидирование приобретения жилья при условии 5-летнего
рудового договора.
Для нанимателей:
1) Предоставление жилья
на таких условиях на современном этапе гораздо выгоднее ипотечных программ. Во-первых,
не требуется большой первоначальный взнос. Кроме того, вместо ежегодной уплаты
15 % от суммы долга в счет процентов (ежегодно) он платит 3,5-7 % от
стоимости квартиры в доход собственника и еще 1,5 % на капитальный ремонт
и восстановление жилья (с гарантированным проведением этих работ). Столь
значительное снижение ставки доходности объясняется тем, что в нее не
закладывается обесценение из-за инфляции вложенного собственником капитала,
поскольку за счет инфляции растет и стоимость жилья (собственник компенсирует
инфляцию за счет увеличившейся стоимости жилья при, например, при его выкупе).
Если же учитывать необходимость в случае ипотеки выкупать квартиру, сокращение
платежей будет еще больше, по сравнению с 44 % (для 3-летней ипотеки) или 17 %
(для 20-летней ипотеки).
2) Наниматель сам
определяет график выкупа, в соответствии с поступлением своих доходов. В
условиях продолжающейся нестабильности экономической ситуации и
неопределенности прогнозов развития страны и, следовательно, доходов населения,
такая свобода выбора представляет большое преимущество по сравнению с жесткой
схемой погашения кредита при ипотеке.
3) Жилищная проблема
нуждающихся в жилье, особенно наиболее активной молодой части населения,
компенсируемая на практике фактически за счет индивидуального коммерческого
найма, будет решаться на более стабильной и постоянной основе (официальные
отношения, строгие гарантии, неограниченный срок). При этом сектор
индивидуального коммерческого найма сохранится с неизбежно более низкими ценами
из-за низкого качества.
4) Положительный
социальный эффект от программы развития коммерческого найма для населения будет
состоять в увеличении предложения такого жилья, и, как следствие, падение платы
за найм. Это сделает жилье более доступные и снизит расходы граждан уже
снимающих жилье в секторе индивидуального коммерческого найма. При этом
оптимальный размер доходности на капитал, установившийся за счет снижения платы
за найм должен составлять не менее 3-4 % реальных годовых. То есть,
обеспечивалась бы нормальная рыночная доходность на вложенный капитал с учетом
низкого риска вложений в недвижимость. Желательно, чтобы доходность была на
1-2 % больше реальной процентной ставки по ипотечным кредитам, чтобы не
вытеснять этот менее выгодный механизм.
Для экономики в целом
существуют следующие преимущества:
1) Использование
государственных и муниципальных средств для создания коммерческого жилья
позволяет компенсировать риск изменения стоимости жилья. Риск резкого снижения
стоимости жилья (в принципе существующий из-за возможностей снижения
себестоимости в строительстве) обесценит вложения населения и частных
инвесторов в коммерческое жилье. Но поскольку государство и муниципалитеты
целевым образом инвестирует свой уменьшившийся доход от коммерческого найма в
строительство соответственного подешевевшего нового жилья, то потерь в темпах и
объемах развития жилищного сектора не произойдет.
2) Создание системы
доступного жилья по всей стране приведет к возможности активного перемещения
населения между городами и регионами, что в конечном итоге приведет к
выравниванию диспропорций доходов населения и социально-экономического развития
между регионами. С этой точки зрения в создании системы жилья для коммерческого
найма заинтересован федеральный уровень власти.
3) Растущий сектор
жилья для коммерческого найма, лишенный сегодняшних проблем жилищного и
коммунального хозяйства, особенно — недостатка финансовых средств, должен
стать моделью для реализации принципов реформы в жилищной сфере (развитие
конкуренции при обслуживании жилья, новые виды услуг, система учета потребления
коммунальных услуг и т.п.). Его постепенное развитие должно превратить этот
сектор в один из основных в жилищном фонде страны. Таким образом, на основе
эволюционного и постепенного подхода решаются проблемы жилищного хозяйства.
При этом сектор
приватизированного, «квазичастного» жилья и жилья, предоставляемого для условно
социального найма, обремененный невыполнимыми государственными обязательствами
и продолжающий деградировать, сможет стать сектором действительно социального
жилья — низкого качества, низкой цены и непрестижное. Снижение цены этого
сектора позволит государству и муниципалитетам использовать его для решения
жилищной проблемы малообеспеченного населения.
4) Жилье для
коммерческого найма должно в перспективе стать основой для решения жилищной
проблемы большинства переселяемых из ветхого и аварийного жилья.
Малообеспеченные граждане могут переселяться в появившийся сектор действительно
социального жилья (уже дешевое, но еще не истекшим сроком эксплуатации).
Примерные расчеты
показывают, что при норме средней доходности в 3 % и выкупе нанимателями
ежегодно 5 % имеющейся площади инвестиции в строительство 1 кв.м. жилья
для коммерческого найма приведут к созданию через 50 лет 10 кв.м. жилья. Для
замены в течении 50 лет половины многоквартирного жилого фонда страны (около 1
млрд. кв.м.) требуются ежегодные инвестиции в строительство коммерческого жилья
в размере 1/3 от сегодняшних расходов на продвижение очереди на улучшение
жилищных условий. Таким образом механизм коммерческого найма жилья позволяет
решить проблему воспроизводства жилищного фонда страны.
5.3. Практическое использование альтернативного механизма
Предложения по поводу
альтернативного механизма жилищной политики, сделанные в работе, были
представлены в Комитет по строительству и архитектуре Администрации города
Улан-Удэ использованы при разработке муниципальной целевой программы
«Обеспечение жильем молодых специалистов в г. Улан-Удэ в 2002-2010 гг.»
[33]. В рамках начального этапа программы в 2003-2004 гг. планируется
возведение молодежного жилого комплекса на 600 квартир для сдачи жилья на условиях коммерческого найма молодым
семьям и специалистам, преимущественно работникам муниципальных организаций. В
2003 г. планируется сдача 200 квартир площадью 5 150 кв.м., в
2004 г. — 400 квартир площадью 10 300 кв.м. Общий объем
бюджетных инвестиций за счет средств всех бюджетов составляет 10 млн. руб. на
проектно-сметную документацию в 2002 г., 105 060 тыс. руб. на строительство
в 2003-2004 гг. На заключительном этапе программы (2005-2010 гг.) планируется
возвести до 30 000 кв.м. жилья. На первом этапе программы будет
возводиться малогабаритное жилье (около 25 кв.м. на человека), которое более
доступно по стоимости коммерческого найма (рыночная цена около 1 650 руб.
в месяц с коммунальными платежами). В дальнейшем возможно возведение жилья
свободной планировки.
1. Об основах федеральной
жилищной политики: Закон РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1 (в ред. от
06.05.2003 г.).
2. О государственной
поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья: Указ Президента РФ от
29.03.1996 г. № 430.
3. О предоставлении
гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий,
безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья: Постановление
Правительства РФ от 3.08.1996 г. № 937 (в ред. от
07.06.2001 г.).
4. О федеральной
целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы: Постановление Правительства РФ от
17.09.2001 г. № 675 (в ред. от 14.02.2002 г.).
5. О федеральной
целевой программе «Государственные жилищные сертификаты»: Постановление
Правительства РФ от 20.01.1998 г. № 71 (в ред. от
21.06.2002 г.).
6. О подпрограмме
«Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с
комплекса «Байконур», входящей в федеральную целевую программу «Жилище» на
2002-2010 годы: Постановление Правительства РФ от 20.05.2002 г.
№ 325.
7. О подпрограмме
«Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы
«Жилище» на 2002-2010 годы: Постановление Правительства РФ от
28.08.2002 г. № 638 (в ред. 15.05.2003 г.).
8. О подпрограмме
«Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и
катастроф», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на
2002-2010 годы: Постановление Правительства РФ от 16.10.2002 г.
№ 760.
9. О подпрограмме
«Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного
фонда», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010
годы: Постановление Правительства РФ от 22.01.2002 г. № 33.
10. О Республиканской
целевой программе «Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без
попечения родителей» на 2003-2005 годы: Постановление Правительства Республики
Бурятия от 02.08.2002 г. № 198.
11. О Республиканской
целевой программе «Обеспечение жильем молодых специалистов Республики Бурятия»
на 2002-2004 годы: Постановление Правительства Республики Бурятия от
08.10.2001 г. № 348.
12. Интернет-страница
Северо-западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию г.
Санкт-Петербург — http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html.
13. Ступин И. Рынок в
залоге // Эксперт. — 2001. — № 39. — С. 97-103.
14. Пискунов А. Слоеный
американский пирог // Эксперт. — 2001. — № 39. — С.
106-111.
15. Об ипотеке (залоге
недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от
24.12.2002 г.).
16. Об Агентстве по
ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от
26.08.96 г. № 1010.
17. О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление
Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 (в ред. от
08.05.2002 г.).
18. Минц В. Доплата от
дяди // Эксперт. — 2003. — № 19.
19. Интернет-страница
Северо-западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию г.
Санкт-Петербург — http://www.ipoteka.spb.ru/uslov.html.
20. О республиканском
бюджете на 2003 год: Закон Республики Бурятия от 09.01.2003 г. № 184-III.
21. Материалы XLI
Международной студенческой конференции «Студент и научно-технический прогресс»:
Управление. — Новосибирск: СибАГС, 2003. — С. 153-154.
22. Материалы XLI Международной
студенческой конференции «Студент и научно-технический прогресс»:
Управление. — Новосибирск: СибАГС, 2003. — С. 218-219.
23. Ипотека в Москве
будет дешеветь — http://www.rokf.ru/articles/7988.shtml?1618.
24. О мерах по развитию
индивидуального жилищного строительства в сельской местности Новосибирской
области в 2001-2004 годах: Постановление Главы администрации Новосибирской
области от 18.07.2001 г. № 651 (в ред. от 17.03.2003 г.).
25. Гражданский кодекс
Российской Федерации от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ.
26. О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации: Федеральный закон от 04.07.1991 г.
№ 1541-1 (в ред. от 26.11.2002 г.).
27. Об основах
федеральной жилищной политики: Федеральный закон от 24.12.1992 г.
№ 4218-1 (в ред. от 06.05.2003 г.).
28. Жилищный кодекс
РСФСР от 24.06.1983 (в ред. от 31.12.2002 г.).
29. О программе
«Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Республики
Бурятия» на 2002-2010 годы: Постановление Правительства Республики Бурятия от
09.01.2003 г. № 9.
30. О коммерческом
найме жилых помещений муниципального жилищного фонда: Постановление Мэрии
города Новосибирска от 31.03.1999 г. № 287 (в ред. от
19.07.2002 г.).
31. О распределении на
2002 год муниципального жилищного фонда для предоставления по договорам аренды
и найма: Распоряжение Мэрии города Новосибирска от 21.08.2002 г.
№ 1968-р.
32. О распределении на
2003 год муниципального жилищного фонда для предоставления по договорам аренды
и найма: Распоряжение Мэрии города Новосибирска от 05.12.2002 г.
№ 2761-р.
33. Об утверждении
муниципальной целевой программы «Обеспечение жильем молодых специалистов
в г. Улан-Удэ в 2002-2010 гг.»: Решение Улан-Удэнского городского Совета
депутатов от 27.04.2002 г. № 264-30.
г.
Новосибирск, июль 2003 г.
|
|
|
Ó SMart inov. 18.09.2003 |
|
